Documentos para comprar imóvel: checklist e análise jurídica antes da compra

Comprar um imóvel com segurança exige mais do que reunir matrícula, certidões e comprovantes.

Os documentos são o ponto de partida. O que realmente importa é entender o que eles revelam quando analisados em conjunto.

Uma matrícula pode estar aparentemente regular e o vendedor possuir uma execução fiscal relevante. Uma certidão pode ser positiva sem representar risco para a compra. Uma dívida de condomínio pode ser pequena o suficiente para ser absorvida na negociação. Uma ampliação não averbada pode exigir regularização antes do financiamento. Uma penhora pode inviabilizar a operação ou simplesmente exigir uma estrutura diferente para pagamento e baixa do gravame.

Por isso, um checklist é útil para saber o que procurar, mas ele não substitui a análise jurídica da documentação.

Abaixo estão os principais documentos normalmente examinados antes da compra de um imóvel urbano e, principalmente, o que deve ser observado em cada um deles.

1. Matrícula atualizada: o primeiro documento, não o único

A análise normalmente começa pela matrícula atualizada do imóvel.

É nela que devem ser conferidos:

• quem figura como proprietário;
• descrição e área do imóvel;
• vagas de garagem e demais unidades vinculadas;
• hipotecas;
• alienação fiduciária;
• usufruto;
• penhoras;
• indisponibilidades;
• averbações premonitórias;
• compromissos registrados;
• restrições convencionais;
• construção e respectivas averbações.

A matrícula também precisa ser confrontada com o imóvel que está sendo negociado.

Se o apartamento anunciado possui duas vagas, por exemplo, é necessário saber se elas estão compreendidas na mesma matrícula, possuem matrículas próprias, constituem direito de uso ou sequer pertencem juridicamente ao vendedor.

O mesmo vale para ampliações, terraços, depósitos e áreas incorporadas à unidade.

Matrícula limpa significa compra sem risco?

Não.

Esse é um dos pontos mais importantes da análise.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça protege de forma relevante a confiança no registro imobiliário, mas não tornou a matrícula a única fonte possível de risco.

A Súmula 375 do STJ estabelece:

“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

No julgamento do REsp 956.943/PR, Tema Repetitivo 243, a Corte Especial confirmou que, inexistindo penhora registrada, cabe ao credor provar que o terceiro adquirente conhecia demanda capaz de levar o vendedor à insolvência. A própria tese registra que a boa-fé é presumida.

Isso é extremamente relevante para a compra de imóveis, mas não autoriza a conclusão de que basta olhar a matrícula e encerrar a análise.

O contexto da operação continua importando.

No REsp 1.863.952/SP, por exemplo, o STJ analisou uma sequência de alienações e manteve o reconhecimento de fraude à execução diante das circunstâncias concretas que indicavam ausência de boa-fé. A Terceira Turma ressaltou que as alienações sucessivas não transmitem automaticamente a fraude ao último comprador, mas que a má-fé pode ser demonstrada a partir dos elementos específicos da negociação.

Em outras palavras: não basta olhar um documento isoladamente. É preciso compreender a história que os documentos contam.

2. Certidões do vendedor: tirar certidão é fácil, interpretar é outra coisa

Uma dúvida recorrente é saber quais certidões devem ser solicitadas do vendedor.

Dependendo do caso, a análise pode envolver:

• distribuidores cíveis estaduais;
• Justiça Federal;
• execuções fiscais;
• dívida ativa;
• Justiça do Trabalho;
• protestos;
• processos específicos encontrados nas pesquisas.

Mas existe uma distinção jurídica importante.

O art. 54, § 2º, da Lei nº 13.097/2015 estabelece que, para a validade ou eficácia dos negócios imobiliários e para caracterização da boa-fé do terceiro adquirente, não serão exigidas certidões forenses ou de distribuidores judiciais além dos documentos previstos em lei. A norma reforça o princípio da concentração dos atos na matrícula.

Isso não significa que uma due diligence deva ignorar as certidões.

Significa apenas que não se deve confundir documento legalmente obrigatório com documento utilizado para avaliação preventiva de risco.

E é justamente aqui que a interpretação passa a ser mais importante do que a certidão.

Uma certidão positiva impede a compra?

Nem sempre.

Imagine que o vendedor figure em uma ação judicial.

Para saber se isso representa risco, algumas perguntas precisam ser respondidas:

• qual é a natureza da ação?
• qual é o valor discutido?
• o vendedor é réu, executado ou apenas interessado?
• existe condenação?
• existe execução?
• houve citação?
• existem outros bens suficientes?
• há risco de insolvência?
• existe alguma ordem de constrição?
• houve averbação na matrícula?
• o processo pode atingir especificamente aquele imóvel?

Uma certidão positiva pode revelar um processo absolutamente irrelevante para a operação ou um processo capaz de colocar toda a aquisição em risco.

O documento é o mesmo. A consequência jurídica não é.

3. Um cuidado especial: execução fiscal

Esse é um bom exemplo de por que um checklist não pode ser utilizado mecanicamente.

Nas execuções civis, a Súmula 375 e o Tema 243 do STJ protegem significativamente o terceiro adquirente diante da ausência de registro da penhora, ressalvada a possibilidade de prova de má-fé.

Nas execuções fiscais, entretanto, existe regra própria.

O art. 185 do Código Tributário Nacional estabelece regime específico para alienações realizadas pelo devedor tributário.

No REsp 1.141.990/PR, Tema Repetitivo 290, o STJ fixou que, para alienações posteriores a 9 de junho de 2005, a inscrição do débito em dívida ativa pode ser suficiente para configuração da fraude à execução fiscal, observados os pressupostos legais. A Corte expressamente afastou a aplicação automática da Súmula 375 às execuções fiscais.

A diferença prática é relevante.

Um imóvel pode não apresentar penhora na matrícula e, ainda assim, a situação fiscal do vendedor merecer uma investigação muito mais cuidadosa.

Esse é justamente o tipo de risco que dificilmente aparece quando a análise se limita à pergunta: “a matrícula está limpa?”

Mais recentemente, o STJ também reconheceu uma situação excepcional em que uma certidão negativa de débitos expedida equivocadamente pelo próprio Fisco foi considerada suficiente para proteger o adquirente de boa-fé. A decisão mostra novamente que o resultado não depende apenas da existência de uma certidão, mas do contexto jurídico em que ela foi emitida e utilizada.

4. Dívidas do condomínio: um problema que acompanha o imóvel

Em imóveis sujeitos a condomínio, a situação condominial deve receber atenção especial.

O art. 1.345 do Código Civil estabelece que:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

A jurisprudência do STJ reconhece a natureza propter rem dessas obrigações. No REsp 1.730.651/SP, a Corte destacou que a dívida condominial acompanha o imóvel e pode alcançar o adquirente, inclusive em relação a cotas anteriores à compra.

Por isso, não basta perguntar ao vendedor se “o condomínio está em dia”.

É recomendável conferir, conforme o caso:

• declaração atualizada do condomínio;
• valores em aberto;
• eventuais acordos;
• processos de cobrança;
• cotas extraordinárias;
• chamadas de capital já aprovadas;
• obras deliberadas em assembleia.

Encontrou dívida? A operação necessariamente acabou?

Não.

Esse é um bom exemplo de como um problema documental pode se transformar em instrumento de negociação.

Dependendo da situação, é possível estruturar o negócio para prever:

• quitação antes da escritura;
• pagamento diretamente ao condomínio;
• abatimento do débito do preço;
• retenção de parte do pagamento;
• apresentação de declaração de quitação como condição para determinada parcela.

A função da análise jurídica não é simplesmente apontar “tem dívida”.

É determinar quem responde por ela, quanto ela representa, se pode atingir o comprador e como esse risco será tratado na operação.

5. IPTU e situação fiscal do próprio imóvel

Também devem ser conferidos:

• inscrição imobiliária;
• cadastro municipal;
• IPTU;
• taxas vinculadas ao imóvel;
• dívida ativa;
• parcelamentos.

O art. 130 do Código Tributário Nacional prevê a sub-rogação, no adquirente, de determinados créditos tributários relativos ao imóvel, ressalvadas as hipóteses legais.

Isso significa que uma cláusula no contrato dizendo que “todos os débitos anteriores pertencem ao vendedor” é importante, mas não necessariamente impede que o Fisco cobre do adquirente uma obrigação que, por lei, acompanha o imóvel.

Por isso, a análise possui duas etapas diferentes:

a primeira é descobrir o débito; a segunda é estruturar contratualmente quem irá pagá-lo e como será garantido esse pagamento.

No Rio de Janeiro, a Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel é uma das consultas relevantes para essa finalidade.

6. Documentação do vendedor e estado civil

Também é necessário verificar se quem pretende vender efetivamente possui poderes para fazê-lo.

Para pessoa física, normalmente são examinados:

• documento de identificação;
• CPF;
• estado civil;
• certidão de casamento ou nascimento;
• regime de bens;
• pacto antenupcial, quando houver;
• documentação do cônjuge, quando necessária.

O art. 1.647 do Código Civil prevê hipóteses em que um cônjuge depende da autorização do outro para alienar ou gravar imóvel.

O simples fato de apenas uma pessoa aparecer como proprietária na matrícula, portanto, não encerra necessariamente a investigação.

Divórcio, casamento posterior à aquisição, inventário, sucessão ou mudança de regime de bens podem exigir análise complementar.

Se o vendedor for pessoa jurídica, devem ser examinados o contrato ou estatuto social, alterações, administradores e regras de representação.

Se houver procuração, o instrumento precisa ser analisado para saber se os poderes concedidos são suficientes e compatíveis com o negócio pretendido.

7. Construções, ampliações e divergência de área

A análise documental também deve ser confrontada com a realidade física.

Dependendo do imóvel, podem ser relevantes:

• habite-se;
• planta aprovada;
• cadastro municipal;
• averbação da construção;
• documentos de ampliação;
• licenças.

Uma construção não averbada pode não impedir a compra, mas pode afetar financiamento, regularização, tributação ou futura revenda.

Mais uma vez, a conclusão depende do objetivo do comprador.

Uma irregularidade que inviabiliza determinada operação financiada pode ser perfeitamente administrável em outra aquisição.

Por isso, o risco jurídico deve ser analisado também à luz da estratégia da compra.

8. Ocupação e locação

Quem está na posse do imóvel?

A resposta pode interferir diretamente no valor e na segurança da aquisição.

Se houver locação, devem ser analisados, entre outros documentos:

• contrato;
• aditivos;
• prazo;
• garantias;
• notificações;
• eventual direito de preferência.

A Lei nº 8.245/1991 disciplina o direito de preferência do locatário em determinadas hipóteses.

Além disso, dependendo da forma como o contrato foi celebrado e registrado, a alienação pode não produzir os mesmos efeitos sobre a locação em todas as situações.

Não basta, portanto, perguntar se o imóvel “está alugado”. É preciso compreender qual é a relação jurídica existente e como ela afetará o comprador depois da aquisição.

9. O contrato é onde a análise vira proteção

Depois de identificar os riscos, o trabalho ainda não terminou.

A análise documental precisa ser refletida no contrato.

É aqui que muitas aquisições falham: o problema foi identificado durante a negociação, mas o instrumento definitivo foi assinado como se ele não existisse.

Dependendo do que foi encontrado, o contrato pode precisar estabelecer:

• condição suspensiva;
• obrigação de baixa de determinado gravame;
• retenção de valores;
• pagamento direto a credor;
• abatimento do preço;
• prazo para regularização;
• responsabilidade por despesas anteriores;
• obrigação de desocupação;
• documentação necessária para liberação de parcelas;
• consequências pelo descumprimento;
• garantias.

Uma certidão positiva não é apenas uma informação.

Ela pode justificar uma cláusula diferente, uma mudança na forma de pagamento ou até uma renegociação econômica.

É por isso que due diligence imobiliária não é simplesmente conferir se os documentos existem. É usar a informação jurídica para estruturar o negócio.

Checklist de documentos antes de comprar um imóvel

A lista abaixo serve como ponto de partida. Nem todos os documentos são obrigatórios em toda operação, e outros podem ser necessários conforme o caso.

Imóvel

• Matrícula atualizada
• Certidão da situação jurídica atualizada, quando pertinente
• Conferência de ônus e averbações
• IPTU
• Inscrição municipal
• Certidão ou consulta de débitos
• Habite-se, quando aplicável
• Averbação da construção
• Documentação de garagem, depósito e demais áreas negociadas

Vendedor pessoa física

• RG ou documento de identificação
• CPF
• Certidão de casamento ou nascimento
• Regime de bens
• Pacto antenupcial, quando existente
• Documentos do cônjuge, quando necessários

Vendedor pessoa jurídica

• CNPJ
• Contrato ou estatuto social
• Alterações
• Administradores
• Poderes de representação
• Autorizações societárias, quando necessárias

Due diligence do vendedor

• Conforme as circunstâncias:
• Justiça Estadual
• Justiça Federal
• Justiça do Trabalho
• Execuções fiscais
• Dívida ativa
• Protestos
• Análise individual dos processos encontrados

Condomínio

• Declaração ou certidão atualizada
• Eventuais acordos
• Processos de cobrança
• Atas relevantes
• Obras aprovadas
• Cotas extraordinárias
• Convenção
• Regimento interno

Ocupação

• Identificação do ocupante
• Contrato de locação
• Aditivos
• Prazo contratual
• Direito de preferência
• Condições de desocupação

Negociação

• Proposta
• Sinal
• Minuta de compra e venda
• Financiamento
• Forma de pagamento
• Pendências documentais
• Responsabilidade por débitos
• Condições para liberação do preço
• Entrega das chaves
• Escritura ou instrumento aplicável
• Registro da aquisição

O checklist termina onde a análise jurídica começa

É possível obter boa parte desses documentos pela internet.

Isso não significa que uma compra de imóvel possa ser reduzida a uma conferência mecânica de certidões negativas e positivas.

Em uma análise jurídica, normalmente é necessário cruzar matrícula, certidões, processos, cadastro municipal, situação condominial, ocupação e condições econômicas da negociação.

O objetivo não é encontrar um imóvel “sem qualquer problema”.

É saber exatamente quais problemas existem, quais deles realmente representam risco para o comprador e quais podem ser resolvidos ou até utilizados para melhorar a estrutura da negociação.

Em alguns casos, a conclusão será exigir a regularização antes da compra. Em outros, poderá ser possível prosseguir mediante retenção de preço, pagamento direto de determinado débito ou inclusão de condições específicas no contrato.

E haverá situações em que o risco encontrado simplesmente não justificará a aquisição.

Essa conclusão não vem de uma certidão isolada. Vem da análise do conjunto.

Análise jurídica antes da compra

O escritório atua na análise jurídica de operações de compra e venda imobiliária, incluindo exame da matrícula, documentação do vendedor, certidões e processos relacionados, situação fiscal e condominial e revisão dos instrumentos da negociação.

A finalidade dessa análise é identificar previamente os pontos jurídicos relevantes da operação e orientar a forma adequada de tratá-los antes da assinatura e do pagamento.

Para conhecer essa atuação, consulte a página de Direito Imobiliário do escritório.

Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise individual da operação.